常見問題

● 可借用親友的營業地址另外設立營業登記 : 一個「營業用」地址通常可以登記一間以上的公司， 不會增加額外的房屋稅及地價稅成本。唯獨可能會增加屋主的租金收入，所以還是建議與屋主簽訂租賃契約，並約定租金。實務上，通常都會以低於市場行情的租金金額來簽訂租約，且房屋租賃所得有 43% 之成本扣除，如果屋主是個人的話，所得稅影響應該不大。

● 房屋稅影響： 稅率從1.2%變為3%，房屋稅提高至「2.5倍」。減免辦法：申請部分營業用     

可向房屋所在地稅捐稽徵機關申請依住家及營業用之各自面積，分別適用不同稅率來核課房屋稅，1/2營業用就是只改1/2到營業用，但課稅面積最低不得少於全部面積的1/6。如果實際營業面積未超過課稅面積1/6，仍以1/6的面積按營業用稅率3% 課徵房屋稅。 如您的房屋面積為120平方公尺，最低可以申請到變更1/6面積為營業用，因此僅20平方公尺採用3%的營業用房屋稅率，100平方公尺依然可採用1.2%的自用房屋稅稅率。申請辦法：請<所有權人>攜帶<身分證正反面影本>於稅籍登記後至<房屋稅單上的稽徵機關>填寫申請書(房屋稅與地價稅填寫一張申請書即可)並與承辦人員約定現場勘驗時間，等待約1-2個禮拜的工作天後，核定完會發公文通知。

● 地價稅影響：稅率從0.2%變為1%-5.5%，地價稅提高至「5倍」。 

依房屋稅課徵比例計算所佔土地面積，因此若申請上述1/6面積為營業用，地價稅也會隨之調整降低。

● 土地增值稅影響：

土地所有權移轉時（例如買賣、贈與）針對「自用住宅用地」會有土地增值稅的優惠稅率及房地合一稅相關優惠稅率，共同點都是不能作營業使用或出租，所以假如有規畫將房子出售，建議不要做為營業地址。房地合一稅「自用住宅」的優惠稅率是住滿6年享有免稅額400萬元。土地增值稅「自用住宅」的優惠稅率10%限制：「一生一次」必須在1年內無營業或出租行為；「一生一屋」必須在5年內無營業或出租行為，若不符合就會需要回歸按土地漲價總數額適用20%~40%土地增值稅稅率。

● 水電費影響：

➜ 水費：均按一般水費計收，營業用戶水費內含的「營業稅」在帳單中另外明示，其他一般用戶則全數列為水費。

➜ 電費：若沒有主動向台電提出申請變更為營業用電，費率則維持屋主原來的非營業用電費率。變更為營業用電的好處是帳單可用來扣抵營業稅，但除非是用電量大的公司以外，絕大多數的情況是不變更為營業用會比較划算。

● 屋主課稅所得影響：

當< 個人 >房東給出租給< 公司行號 >使用，只有一種條件不用設算租金：< 獨資行號 >負責人或< 執行業務 >使用者為屋主本人、配偶或直系親屬，如果將名下房地無償提供他人使用，稽徵機關還是會參照「當地一般租金標準」設算租賃收入，併入屋主的綜所稅租賃收入課稅。

➜ 租賃收入：

 √  無論租金多少皆由公司於1月份填發租賃所得扣繳暨免扣繳憑單給屋主，屋主於5月份申報綜所稅租賃收入。

 √  屋主在申報綜所稅時租賃收入可列43％必要費用，剩下57％則併入綜合所得計稅。

 √  例如：每月租金為1,000元，每年的租金為1,000元*12個月=12,000元，屋主申報綜所稅的租賃收入為12,000元*57%=6,840元，若屋主適用的綜所稅率為5%，應繳納的稅額為6,840元*5%=342元。

➜ 扣繳稅款：

 √  給付租金達20,010元的時候須扣繳稅額，如果金額不超過2,000元免予扣繳。

 √  計算方式 = 租金 × 租賃所得扣繳稅率 10% (無條件捨去)

 √  次月10號以前繳納

 √  租賃所得扣繳繳款書

➜ 二代健保：

  √  單次給付費用達（含）20,000元以上

  √  計算方式 = 租金 × 二代健保補充保險費率 2.11% (四捨五入)

  √  次月月底前繳納

  √  租金收入扣繳補充保險費繳款書

例如：每月租金為32,000元，公司要從房東的租金扣除租賃所得扣繳32,000元×10%=3,200元及二代健保補充保費32,000元×2.11%=675元繳納公庫後，實際付給房東的租金為32,000元-3,200元-675元=28,125元。